Türkiye'de ofis plaza inşaatları gelişiyor!

Proje Beyaz Yönetim Kurulu Başkanı Murat Uzun

 A Construction Yönetim Kurulu Başkanı Ahmet Öztürk

Projebeyaz Gayrimenkul Yönetim Kurulu Başkanı Murat Uzun ile Antalya A-plus Plaza yatırımcısı Ahmet Öztürk, ofis plaza yapıları ile ilgili görüşlerini Projem Dergisi ile paylaştı…

Projem Dergisi: Yatırımcı gözüyle, ofis yapıları projelendirmenin ve uygulamanın, konut yapıları projelendirmekten farkları, avantajları ve dezavantajları nelerdir?

Murat Uzun: Ofis projelerinin iş merkezlerine yakın veya iş merkezi alanı içerisinde olması avantaj sağlarken; konut yapılarının aile hayatına daha uygun mevkilerde, hastane, okul ve park vs. gibi sosyal alanlara yakın olması daha avantaj sağlar. Ofis yapıları ulaşım anlamında merkezi bir konumda yer almalıdır.Konut yapıları ise daha geniş bir alanda projelendirilebilir; özellikle arabası olan aileler için ulaşım konusu daha tolere edilebilir olmaktadır.  

Ahmet Öztürk: Konut inşaatı yatırımcıları ile iş merkezi yatırımcıları arasındaki en önemli fark %1  ile %18 aralığında değişen KDV oranlarıdır. Bunun dışında iş merkezlerinde merkezi ısıtma ve havalandırma sistemlerinin, yangın algılama ve ihbar sistemlerinin zorunlu olması, en son sistem teknolojik altyapıya uygun (Data, ups, cctv, kamera, ses ve anons sistemi vb), kablolama bu sistemlere müdahale edilebilirliğin kolay olması gereklilikleri sayılabilir. Teknolojik cihazların çalışacağı ortamların diğer cihazlara göre farklı iklimlendirilebilmesi, merkezi konumda ve kolay ulaşılabilir olması iş merkezlerinin daha kapsamlı ve maliyetli projelendirilmelerini öngörür ve bu da maliyet açısından dezavantajdır.

Projem Dergisi: Ofis yapıları projelendirilirken ilk olarak dikkat edilmesi gerekenler nelerdir?

Murat Uzun: Projelerin kâr sağlamasını garantilemek için muhakkak gelişime açık, ulaşım konusunda geniş imkanlara sahip lokasyon, iyi bir konsept, iyi bir gözlem… Alışılagelmişin dışına çıkılmalı. Çünkü iş dünyası, iş yapış biçimleri hızla kabuk değiştiriyor. Yaşanan bu değişimde; çalışanlara stresten arınabilecekleri, iş performanslarını artırabilecekleri ve aynı zamanda yaşamdan koparmayan projeler sunmalıyız. Bu nedenle biz, tüm ofis yapılarımızın içinde iş hayatını kolaylaştırıcı enstrümanları bir araya toplayarak bir orkestra kuruyoruz.

Ahmet Öztürk: Merkezi konumda olması, ulaşım, otopark, simge yapı niteliği taşıması, farklı konsept taşıması, hitap edeceği meslek grubuna uygunluk vb. Bu projelerin olmazsa olmazıdır.

Projem Dergisi: Sizce ülkemizde bu tip bir yapı sektörü yeniliğine neden ihtiyaç duyuldu? 

Murat Uzun: İş ve yaşamın iç içe girişi gelenekselliğin yerini inovatif çalışmalara bıraktı. Artık her şey için daha az zamanımız var. Tüketiciler de daha talepkâr. Onların taleplerini vizyoner bir bakışla değerlendiren kurumlar sektörde yarışı bir adım önde yürütüyor. Özellikle İstanbul nezdinde bakacak olursak, üçüncü havalimanı, üçüncü köprü, İstanbul Finans Merkezi gibi uluslararası projelerin de hayatımıza girmesiyle, sektörde farklılaşabilen, tüketicilerin hayatlarına dokunabilen projeler ön planda olacak ve ses getirecek.

Ahmet Öztürk: Teknolojinin gelişmesi ile iş merkezlerindeki altyapıların konutlardan farklılıklar göstermesi, aynı binada birbirini tamamlamayan konut işyeri karmaşası, meslek odaları ve belediyelerin işyeri ruhsatlamasındaki kriterleri, devletin koyduğu işyerlerinin sağlık ve güvenlikleri ile ilgili yasa ve yönetmelikler, yeni bir iş merkezi anlayışının ortaya çıkmasının nedenlerinden bazılarıdır. Konutlardaki ihtiyaçlar ile bu tip merkezlerdeki ihtiyaçlar çok farklılaşmıştır. Konutlarda TV'yi sadece izlemek için kullanırken, ofiste aynı TV'yi sunum yapmak için kullanmanız gerekebilir. Bu da teknolojik altyapı ile mümkün olabilmektedir.

Projem Dergisi: Ofis plaza yapılarını yatırım değeri olarak nasıl değerlendiriyorsunuz? Konut yatırımıyla arasındaki farklar nelerdir?

Murat Uzun: Son yıllardaki projelere baktığımızda “Mutluluk” ve “Verimlilik” ön planda. Mutluluktan kastımız; evde, işverenlerde, çalışanlarda mutluluk. Eğer hazırlayacağınız projelerde alışılagelmişin dışına çıkabilirseniz, insanlar evlerine ya da işlerine severek mutlu bir şekilde gidebilirse, başarılı olursunuz. Bu da beraberinde kârlılığı getirir. Konut yatırımında dairenin büyüklüğü, sağlamlığı, dizaynı, konumu, çevresinde ulaşım, alışveriş, merkezi, hastane, karakol, metro veya tramvay gibi hizmetlere yakınlığı kira getirisini doğrudan etkileyen faktörler. Ofis yatırımında ise büyük iş merkezlerindeki dükkanlara veya bu merkezlere ve şehir merkezlerine yakın yatırım yapmanın kira getirisi her zaman garantidir. 

Ahmet Öztürk: Konutlarda, konut başına düşen yeşil alan, havuz, park, otopark önceden planlanmıştır. İlave edilmesi sakinler tarafından beklenmez. Ofis plazalarında ise her gün değişen teknolojiye sizin altyapı sağlamanız istenecektir. Buna hazırlıklı altyapınız yoksa ne konseptiniz, ne merkezi oluşunuz ne de mimari şıklığınız bir şey ifade etmiyor demektir. Bu anlamda ofis plaza yatırımı, konut yatırımına göre daha riskli ve maliyetlidir.

Projem Dergisi: Mimari anlamda ofis yapıları projelendirilirken teknik ve teknolojik anlamda nelere dikkat edilmeli?

Murat Uzun: Günümüz modern ofislerinin olmazsa olmazları sadece yüksek teknoloji ve modern mekanlar değildir. İşimiz dışında başka hiçbir etkenin bizi rahatsız etmeyeceği bir ortam oluşturabiliyorsak, doğru yoldayız demektir. Biz Helis Metro Ofis yaşam alanlarını tasarlarken, "en az personeli kullanarak iş hayatımızı düzen içinde nasıl götürebiliriz" düşüncesini kurguladık. Ayrıca günümüz ofisleri, çoğunlukla dikey geliştirilen projeler olmaya başladılar. Mesela 35. kattaki personelimiz bir 5 dakika dinlenmek istediğinde akvaryumdan bakan balık gibi dışarıya bakıyorsa ve tüm bunlar işverene para kaybı olarak dönüyorsa, basit çözümler (balkon- kat bahçesi vb.) ile mimari olarak konuyu ele almalıyız. Önemli olan mimarların kendi kullanacakmış gibi bir yaşam alanı çizmesidir; “Burada nasıl yaşayacaklar? İnsani ihtiyaçları nasıl karşılanacak? Nasıl verimli bir alan çizebilirim?” gibi soruları düşünerek ve empati kurarak hareket etmesidir.

Ahmet Öztürk: Ofis Plaza yatırımları kesinlikle daha zor ve maliyetlidir. Ofis plaza yatırımlarında, ofis sakinlerinin, tabela, afiş, billboard, ilan vb. görsellerinin sergileneceği alanları bile önceden düşünüp planlamalısınız. Teknolojik altyapıyı sağlamanız yetmez, gelişen teknolojiye uyum sağlayacak ilave altyapı tesisine uygun alanlar için hazırlıklı olmanız gereklidir.

Gelecek yıllarda yapı sektöründeki bu yeni plaza projelerinin çoğalacağı düşünülürse siz projelerinizde fark yaratmak için ne gibi yenilikler yapıyorsunuz?

Murat Uzun: Projebeyaz olarak hayata geçirdiğimiz projelerde bir yaşam alanı oluşturmayı hedefledik. Örneğin Helis More projesi ile sosyal alanlara sahip kaliteli yaşam ortamını iş dünyasıyla bir araya getiriyoruz. Bir mülk sahibinin ihtiyaç duyabileceği bütün detayların düşünüldüğü proje, ofis sahiplerine iş ve aile hayatını aynı yapı içerisinde konumlandırma imkanı sunmayı amaçlıyor. Yani fark yaratmak, tercih edilen proje olmak öncelikle ihtiyacı çok doğru tespit etmeyi gerektiriyor. Çok yaratıcı bir iş ortaya koyabilirsiniz fakat insanların, yatırımcıların ihtiyacına karşılık vermez. O zaman da dört dörtlük bir projenin neden talep görmediğini anlayamamaya başlarsınız. 

Ahmet Öztürk: A Plaza Antalya ofis anlayışını değiştirmiş bir projedir. Tamamı ofis, resepsiyon, VIP toplantı salonu, araç yıkama, otopark, misafir otoparkı, internet alt yapısı ile farklı bir projedir. Şu an üzerinde çalıştığımız bir proje daha var. Çünkü hayata geçirdiğimiz proje, bize Antalya'nın bu tür projelere ne kadar ihtiyaç duyduğunu göstermiştir. A plaza Antalya için bir milattır. Öztürk Construction firmamızın start verdiği bu konsept projelere yenilerini eklemek ve her projede kendisini aşmak için çalışmalarına devam etmektedir.